위반건축물 상가 계약 전 체크리스트 5가지, 인테리어비 날리지 않으려면

형식: 계약 전 체크리스트형 · 기준일 2026-10-26

음식점을 열려고 상가를 계약하고 인테리어까지 끝냈는데, 구청에서 "위반건축물이라 영업신고를 받아줄 수 없다"는 말을 듣는다면 어떻게 될까요? 2026년 10월 20일 디지털데일리 보도에 따르면, 상가를 빌리면서 건축물대장의 위반건축물 표시를 확인하지 않아 분쟁을 겪는 사례가 적지 않다고 해요. 이 글은 계약서에 도장을 찍기 전에 확인할 5가지를 순서대로 정리했어요. 법령과 공공기관 안내는 2026-10-26에 다시 확인했어요.

위반건축물이면 창업이 바로 막히나요?

위반건축물은 허가 없이 증축하거나 용도를 바꾸는 등 건축법을 어긴 건물을 말해요. 건축법 제79조는 허가권자(구청 등)가 위반 건축물에 시정명령을 내릴 수 있고, 시정명령을 받고도 이행하지 않은 건축물에는 다른 법령에 따른 영업 허가·등록 등을 하지 않도록 요청할 수 있다고 정해요. 다만 모든 업종이 똑같이 막히는 것은 아니에요. 보도에 나온 설명을 업종별로 정리하면 이래요.

"가능할 수 있다"는 말은 "가능하다"가 아니에요. 내가 하려는 업종이 이 점포에서 되는지는 반드시 구청에 직접 물어야 해요.

체크 1. 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있나요?

건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 누구나 신청할 수 있고, 인터넷으로 발급·열람하면 수수료가 없다고 안내돼요(방문 발급은 1건 500원, 열람은 300원). 대장 첫 장 위쪽에 "위반건축물"이라는 표시가 있는지 먼저 보세요. 건축물대장 규칙 제8조는 시정명령을 할 때마다 "위반건축물" 표시와 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용을 적도록 하고, 위반 내용이 시정되면 표시를 지운다고 정해요. 계약 직전에 한 번 더 떼어 보는 것이 안전해요.

체크 2. 무엇이 위반이고, 시정은 어디까지 갔나요?

표시만 보지 말고 위반 내용과 시정명령 진행 상황을 확인하세요. 불법 증축인지, 용도를 바꾼 것인지에 따라 내 업종에 미치는 영향이 달라요. 시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과될 수 있고, 최초 시정명령일을 기준으로 해마다 조례가 정한 횟수(연 2회 이내)만큼 반복해서 부과할 수 있어요. 시정명령의 상대방에는 소유자뿐 아니라 점유자도 들어가 있어서(제79조제1항), 임차인이 영향을 받는지도 구청에 물어보세요. 임차인이 구체적으로 어떤 영향을 받는지는 위반 내용과 계약 내용에 따라 달라서 구청에 직접 물어보세요.

체크 3. 내 업종이 건물 용도와 맞나요?

생활법령정보(찾기쉬운 생활법령정보)는 음식점 창업 전에 건축물대장에서 건물 용도를 확인하라고 안내해요. 예를 들어 휴게음식점·제과점은 같은 건축물에서 쓰는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설, 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설이고, 일반음식점은 제2종 근린생활시설이에요. 용도가 맞지 않으면 용도변경 허가나 신고가 필요할 수 있어요. 토지이용계획확인서(토지이음)에서 용도지역도 같이 보세요. 같은 안내문에는 식품위생법 개정(2026년 12월 31일 시행) 내용을 검토해 업데이트할 예정이라는 표시가 있으니, 계약 시점의 최신 기준을 구청에서 확인하세요.

체크 4. 구청에 내 업종 신고가 되는지 직접 물었나요?

보도에서 전문가들은 관할 구청에 해당 점포에서 하려는 업종의 영업신고가 가능한지 직접 문의하라고 조언해요. 문의할 때는 점포 주소(지번)와 업종, 바닥면적을 말하고, 통화 날짜와 담당 부서·답변 내용을 메모해 두세요. 서면 회신을 받을 수 있는지는 구청마다 다를 수 있으니 같이 물어보세요. 건축물대장에 위반 표시가 없어도 실제 건물 상태가 대장과 다를 수 있어서, 현장에서 증축·칸막이 흔적이 있는지도 봐야 해요.

체크 5. 계약서에 '인허가 불가 시 해제' 특약을 넣었나요?

보도는 영업신고나 인허가가 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금과 보증금을 돌려받도록 특약을 넣으라고 조언해요. 법무부의 상가건물 임대차 표준계약서 특약사항란에 적을 수 있고, 서식은 법무부에서 최신본을 받으세요. 특약에는 어떤 업종인지, 불가 여부를 어떻게 확인하는지(구청 회신 등), 언제까지 통보하면 해제되는지를 구체적으로 쓰는 편이 분쟁을 줄여요. 문구는 상황마다 달라서 계약 전에 전문가 상담을 권해요.

대장이 깨끗해도 끝이 아니에요

법제처 해석례에 따르면 "위반건축물" 표시는 건축법 제79조에 따른 시정명령을 할 때 기재하는 것이어서, 건축법이 아닌 주택법 위반(예: 허가 없이 비내력벽을 철거한 경우)은 표시 대상이 아니라고 해요. 표시가 없다고 위반이 없다는 뜻은 아니니, 체크 3·4의 확인을 건너뛰지 마세요.

분쟁이 나면 누가 책임지나요?

보도는 법원이 위반건축물 임대 분쟁에서 건물주의 책임을 인정하면서도, 임차인이 미리 확인하지 않은 점을 따져 책임을 나눈 사례가 있다고 전해요. 판결문 원문은 직접 확인하지 못해 이 글에는 사건번호와 책임 비율을 싣지 않았어요. 법으로는 민법 제623조가 임대인에게 빌려준 물건을 쓸 수 있게 해 줄 의무를 정하고, 민법 제396조(과실상계)는 상대방에게도 잘못이 있으면 법원이 손해배상 책임과 금액을 정할 때 이를 따진다고 정해요. 그래서 임차인이 확인하지 않으면 손해를 나눠 질 수 있어요. 사건마다 결론이 다르니 이미 분쟁이 생겼다면 대한법률구조공단(132) 같은 곳에서 상담받으세요.

계약 전 순서 한 줄 요약

1. 정부24에서 건축물대장 발급
2. 위반 내용·시정 진행 확인
3. 건물 용도와 업종 대조
4. 구청에 신고 가능 여부 문의
5. 인허가 불가 시 해제 특약 작성

출처 (2026-10-26 확인, 건축법 조문은 2026-10-28 국가법령정보센터에서 다시 확인)

• 디지털데일리 기사(2026.10.20.): https://n.news.naver.com/article/138/0002245272
• 정부24 건축물대장 등본(초본) 발급(열람): https://www.gov.kr/main?CappBizCD=15000000098&HighCtgCD=A02002003&a=AA020InfoCappViewApp
• 국가법령정보센터 건축법 제79조·제80조(시행 2026.2.27.), 민법 제396조·제623조, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조
• 법제처 해석례(건축물대장 "위반건축물" 표시 범위): https://www.law.go.kr/LSW/expcInfoP.do?expcSeq=314578&mode=2
• 찾기쉬운 생활법령정보 「계약 전 확인 사항(상가건물 임대차)」·「음식점 영업이 가능한 입지」: https://www.easylaw.go.kr

이 글은 법률·세무·금융·의료 자문이 아니며, 특정 결과를 보장하지 않습니다. 정부·공공기관의 공식 안내문이 아닙니다.

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